Seguro decenal para autopromotores. Todo lo que necesitas saber para construir con tranquilidad

Seguro decenal para autopromotores. Todo lo que necesitas saber para construir con tranquilidad

Si estás pensando en construir tu propia vivienda como autopromotor, hay algo que debes conocer sí o sí. El seguro decenal. 

Más allá de los planos y presupuestos, hay aspectos legales y técnicos que no puedes pasar por alto, y este seguro es uno de los más importantes. 

Como autopromotor, asumes muchas responsabilidades, elegir la parcela, coordinar a los técnicos, controlar los costes… pero hay una que muchas veces se olvida y puede traerte problemas si no la cumples

Por eso, es imprescindible contar con un seguro decenal para autopromotores. 

Se trata de una póliza que cubre durante diez años los daños estructurales graves que puedan afectar a la estabilidad del edificio.

Este seguro no solo es una medida de protección, es una obligación legal en la mayoría de los casos. Si en algún momento decides vender la vivienda antes de los 10 años desde su finalización, y no tienes el seguro contratado, te encontrarás con un gran obstáculo legal.

Por eso, te explico cómo cumplir la LOE sin sorpresas legales, para que construyas tu casa con total tranquilidad y dentro de la normativa.

Vamos paso a paso para que construyas con seguridad y sin sobresaltos.

¿Qué es el seguro decenal y por qué es obligatorio?

El seguro decenal de daños es una póliza que debe contratar el promotor de una obra nueva —en este caso, tú como autopromotor— para cubrir durante 10 años los daños que afecten a elementos estructurales: cimentación, forjados, muros de carga, etc.

Este seguro está regulado por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que entró en vigor en el año 2000. 

Según esta ley, toda vivienda de nueva construcción debe contar con este seguro decenal si va a ser vendida dentro de ese plazo de 10 años. 

¿Y si no piensas venderla? Existe la posibilidad de exención, pero requiere una declaración expresa ante notario de que la vivienda es para uso propio.

Es decir, aunque no sea siempre obligatorio en la práctica, no contar con él limita tus opciones futuras, especialmente si más adelante decides vender la casa. Además, te expone a posibles reclamaciones si se detectan defectos estructurales.

Obligaciones legales del autopromotor

Convertirse en autopromotor no solo es una decisión económica o personal, también implica asumir una serie de obligaciones legales. 

A ojos de la ley, eres el promotor de la obra, aunque no seas un constructor profesional.

Eso significa que debes cumplir con los mismos requisitos que cualquier promotor inmobiliario. 

Contratar a técnicos competentes (arquitecto, aparejador), realizar una gestión adecuada del proyecto y, en la mayoría de los casos, contratar el seguro decenal. 

También debes garantizar que el proyecto cumple con el Código Técnico de Edificación (CTE) y presentar todos los documentos exigidos por la administración y las aseguradoras.

Y no lo olvides: aunque no vendas la casa, sigue existiendo responsabilidad legal sobre su seguridad estructural.

¿Cuáles son tus responsabilidades como autopromotor?

Como autopromotor, actúas como responsable legal y técnico de la construcción. Esto implica que tú asumes cualquier daño estructural que pueda surgir durante los diez años posteriores a la finalización de la obra.

Además, si en algún momento decides vender la casa sin haber contratado el seguro decenal, el comprador puede exigir responsabilidades. 

No basta con decir que no tenías intención de vender, la ley protege al comprador y establece que cualquier vivienda de nueva construcción debe contar con esta garantía estructural.

Es importante distinguir entre ser autopromotor (el que impulsa y financia la obra) y autoconstructor (quien también ejecuta los trabajos por su cuenta). 

En ambos casos, si quieres vender en un futuro, el seguro sigue siendo obligatorio.

¿Es obligatorio el seguro decenal en todas las viviendas?

No. El seguro decenal solo es obligatorio si tienes intención de vender la vivienda dentro de los primeros 10 años desde su construcción. 

Si es para uso propio, puedes librarte de contratarlo… siempre que firmes una declaración notarial que así lo certifique. Eso sí, este trámite debe hacerse antes de obtener la licencia de primera ocupación.

Ahora bien, si en el futuro decides vender tu casa antes de que se cumplan los 10 años, y no tienes el seguro contratado, el notario no podrá formalizar la venta. 

Esto puede frenar una operación, hacerte perder compradores y hasta obligarte a asumir los costes de una reclamación judicial si surgen problemas estructurales.

Por tanto, aunque puedas construir sin seguro si no piensas vender, lo más prudente —y legalmente seguro— es contratarlo desde el principio. Evitarlo hoy puede salirte caro mañana.